Selon l’article L 411-1 du Code Rural et de la Pêche maritime (CRPM), les règles du statut du fermage s’appliquent à « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole ». Une mise à disposition à titre onéreux signifie qu’une contrepartie, financière ou en nature, doit être versée : c’est le fermage.
Dans cet article, les membres de Ruranot se consacrent à la contrepartie financière.
I/ Un montant encadré
1. Minima et maxima
Les modalités de fixation et d’actualisation du montant du fermage sont fixées par l’article L 411-11 du CRPM et l’article R 411-1 du CRMP. Ce dernier précise que le préfet fixe, par arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture :
- les maxima et minima des loyers des bâtiments d’habitation
- les maxima et les minima des loyers représentant les valeurs locatives normales des bâtiments d’exploitation et des terres nues, éventuellement par région naturelle agricole
- Les quantités maximales et minimales de denrées qui, dans les différentes régions naturelles agricoles du département, représentent les valeurs locatives normales des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents
Certains arrêtés préfectoraux prévoient une majoration du montant du fermage en fonction de la durée du bail (ex : +15% sur le maxima pour un bail de 18 ans, +20% pour un bail de 25 ans).
Ainsi, contrairement à d’autres types de baux, dans le cadre d’un bail rural, le propriétaire et le fermier ne peuvent pas fixer librement le montant du loyer mais doivent se référer à l’arrêté préfectoral du département sur lequel se situe les biens objets du bail pour convenir d’un fermage situé entre le minima et le maxima prévu.
2. Action en révision
L’article L 411-13 du CRPM permet une action en révision du prix du fermage lorsqu’au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement, le preneur ou le bailleur a accepté un prix supérieur ou inférieur d’au moins 1/10eme à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail.
L’une ou l’autre partie peut alors au cours de la troisième année de jouissance uniquement (du premier bail ou de chacun de ses renouvellements), saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui fixera, pour la période restant à courir à partir de la demande, le prix du fermage selon le barème en vigueur.
II/ Calcul du montant du fermage
1. Indice national
Depuis la loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010, le montant du fermage est actualisé tous les ans, en fonction de la variation d’un indice national et non plus selon les indices départementaux. Cet indice est composé à la fois du revenu brut à l’hectare des exploitations agricoles, calculé à l’échelle nationale, au cours des cinq dernières années (60% de l’indice), et également de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente (40% de l’indice).
L’indice national des fermages qui détermine le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole pour 2025 est fixé à 123.06, contre 122.55 en 2024, soit une augmentation de +0,42 %. (L’année 2009 constitue la base 100).
Ainsi, pour l’actualisation des fermages entre le 1er octobre 2025 et le 30 septembre 2026, il faut appliquer une hausse de + 0,42 % sur le montant du fermage 2024.
2. Exemple
Bruno est exploitant agricole dans le département de l’Allier. Il loue à un même propriétaire 15 hectares de terres nues situées dans une zone naturelle de catégorie 1, selon l’arrêté préfectoral du département.
Le montant du fermage sur ces 15 hectares était de 158 euros par hectare en 2024.
Pour l’année 2025, le montant que Bruno devra verser à son propriétaire sera :
158 x 15 x 1,0042% = 2 379,95 euros
III/ Le paiement du fermage
Le paiement du fermage est une obligation qui incombe au fermier. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des conséquences irrémédiables pour le preneur.
- Défaut de paiement du fermage
L’article 411-31 du CRMP énonce les motifs pour lesquels le bailleur peut demander la résiliation du bail. Le premier cas énoncé concerne le défaut de paiement de fermage. Ainsi, la résiliation du bail peut être invoquée par le propriétaire qui justifie de deux défauts de paiement de fermage à l’échéance, même non consécutifs, ayant expiré après un délai de trois mois après mise en demeure (L 411-31, I, 1° du CRPM).
Il est précisé que « cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Cette mise en demeure devra être formalisée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice.
Attention, en présence d’un bail cessible hors cadre familial (L 418-1 et suivants du CRPM), un seul défaut de paiement du fermage peut entraîner la résiliation du bail, ou l’opposition à son renouvellement.
Le code Rural précise que le preneur, peut, de son côté, éviter que le non-paiement du fermage soit retenu comme motif de résiliation, s’il invoque la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes (article L 411-31 du CRPM).
2. Jurisprudence
Lorsque le défaut de paiement ne concerne pas le montant total du fermage, l’appréciation revient au juge de la juridiction saisie.
Il a été jugé qu’une seule mise en demeure par le bailleur suffit, si le paiement de deux échéances distinctes est demandé en même temps (Cour de cassation, civ.3, 20 juillet 1994).
En cas de biens indivis, la mise en demeure peut valablement être réalisée par un seul indivisaire ou par toute personne mandatée par les indivisaires à cette fin (Cour de cassation, civ. 3, 31 octobre 2007).
Le preneur peut ne pas encourir la résiliation de son bail si le défaut de paiement du fermage a cessé à la date d’introduction de l’instance par le bailleur.
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