Créée par la loi pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages du 8 août 2016, l’obligation réelle environnementale (ORE) est un nouvel outil juridique destiné à préserver la biodiversité et les espaces naturels et agricoles. Ce dispositif est codifié à l’article L. 132-3 du Code de l’environnement.
Nouveau moyen « hybride » de maîtriser le foncier, l’obligation réelle environnementale se traduit par la possibilité pour le propriétaire d’un bien immobilier de créer à sa charge et à celle des propriétaires successifs, une ou des obligations réelles de faire ou de ne pas faire, au service de la biodiversité. Différent d’une servitude, l’outil est « hybride » en ce que si l’obligation environnementale lie des personnes, elle est réelle puisque accordée en considération du bien.
Pratiquement, une obligation réelle environnementale est un contrat conclu par un propriétaire foncier, en vue de maintenir, conserver, gérer ou restaurer des éléments de biodiversité ou de fonctions écologiques. Ce contrat est conclu avec une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement comme par exemple une fondation dont au moins un des objets est la protection de l’environnement, ou encore une association de protection de l’environnement.
Objectifs d’une ORE
Le but principal d’une obligation réelle environnementale est de mettre en œuvre des actions de maintien, de conservation, de gestion ou de restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques. Tout bien immobilier, quel qu’il soit, abrite des éléments de biodiversité, ordinaires, extraordinaires ou menacés. Inutile que des plantes rares ou une faune protégée soient présentes sur le bien support de l’ORE. C’est ainsi que des milieux naturels comme des zones humides, des ripisylves ou encore des espaces à reboiser peuvent faire l’objet d’une obligation réelle environnementale. Certains biens peuvent également servir de point d’eau à la faune, de zone de refuge ou de repos et sont à ce titre susceptibles de faire l’objet d’une ORE pour maintenir et entretenir le caractère boisé du bien ou le reconstruire par exemple. L’ORE peut également servir à reconstruire des éléments naturels qui avec le temps ont disparu. Il s’agit alors de restaurer des éléments anciens qui contribuent à améliorer la biodiversité, comme une haie par exemple ou encore des talus ou des fossés.
Contenu d’une ORE
Les clauses d’une ORE ne sont pas imposées par la législation. Le contrat doit déterminer les engagements réciproques des parties, tout en respectant la finalité de l’ORE. Une ORE ne dépossède pas le propriétaire de son bien immobilier ; il n’y a aucun transfert de propriété. L’ORE va simplement faire naître des obligations entre les signataires du contrat. Une obligation réelle environnementale impose toutefois au propriétaire de maintenir l’état naturel ou agricole du bien pendant toute la durée du contrat. Il ne pourra donc pas artificialiser le bien et devra s’abstenir de tout acte qui aurait pour conséquence de mettre à mal la préservation de la biodiversité. A titre d’exemple, le propriétaire peut s’interdire d’utiliser des produits phytosanitaires, ou encore d’élaguer les arbres pendant la période de nidification. Il pourra toutefois vendre ou donner son bien. Dans ce cas, l’ORE va s’imposer au nouveau propriétaire.
Il convient de définir les obligations à la charge de la personne avec laquelle l’ORE est conclue. Ces obligations peuvent être financières ou prendre d’autres formes. La collectivité publique, l’établissement public ou la personne morale de droit privé pourra ainsi par exemple prendre à sa charge les frais liés au reboisement d’une parcelle, à la remise en état du système hydraulique dans une zone humide ou à la restauration d’une continuité écologique. Le contrat doit toutefois prévoir qui du propriétaire ou du cocontractant endossera la qualité de maître d’œuvre et se chargera du suivi des travaux.
Durée et forme de l’ORE
L’ORE est conclue pour une durée maximale de 99 ans. Elle devra donc contenir les clauses relatives à son éventuelle révision ou d’adaptation des engagements si la situation du bien venait à évoluer par exemple (changement physique, urbanistique,…). Les parties devront également déterminer les modalités du contrôle de l’exécution de l’engagement réel souscrit ou encore les conditions dans lesquelles le contrat pourra être résilié.
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Compte tenu de la souplesse de ce contrat et de sa durée, il est nécessaire d’accorder une grande attention à la phase de négociation. Le propriétaire du bien immobilier qui sera le support de l’obligation réelle environnementale devra se faire assister par un notaire qui a une bonne connaissance de ces contrats. Les obligations conclues se poursuivront jusqu’au terme du contrat, que le bien objet de l’ORE soit vendu, donné, loué ou transmis suite au décès du propriétaire.
Le notaire RURANOT qui vous accompagnera saura rédiger les clauses de votre obligation réelle environnementale au plus près de vos préoccupations et des réalités sociales, économiques et environnementales, en fonction des négociations qui auront été menées entre les parties. Discussions dans lesquelles figurera parfois le locataire du bien engagé qui sera celui qui, au quotidien, honorera l’obligation d’action ou d’abstention souscrite par le bailleur propriétaire du bien objet de l’ORE.
Obligatoirement rédigée par un notaire, une ORE est publiée au service de la publicité foncière afin d’assurer son transfert en cas de mutation du bien immobilier (vente, donation, succession). La forme notariée de cette convention va renforcer sa preuve et garantir sa bonne exécution et sa conservation. Le notaire est tenu de conserver les actes qu’il reçoit pendant 75 ans (100 ans lorsqu’il concerne un mineur).
Un outil pour la mise en œuvre de la compensation
Les mesures de compensation ont pour but de compenser les atteintes prévues ou prévisibles à la biodiversité occasionnées par la réalisation d’un « projet », « d’activités », ou l’exécution d’un « plan, d’un schéma, d’un programme ou d’un autre document de planification » (art. L. 163-1 du Code de l’environnement). Si le maître d’ouvrage ne met pas lui-même en œuvre les mesures de compensation, il peut les déléguer, sans être obligé de devenir propriétaire du foncier support de la compensation, à un opérateur de compensation. Dans ce cas, l’opérateur de compensation pourra conclure une ORE avec un propriétaire dont le foncier sera le support de la compensation. Il n’y aura dans cette hypothèse aucun contrat direct entre le propriétaire du foncier support de la compensation et l’opérateur soumis à l’obligation de compensation.
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