Les projets d’installation de panneaux photovoltaïques sur des bâtiments agricoles ont le vent en poupe. Avant de se laisser séduire par des propositions émanant d’investisseurs, il est primordial que l’exploitant s’interroge sur les conséquences d’un tel projet, notamment sur sa maîtrise du foncier ou du bâtiment mis à disposition.
Les membres de Ruranot vous apportent leur éclairage sur ce sujet d’actualité.
CONTRACTUALISATION DU PROJET
Lorsqu’un agriculteur décide de mettre à disposition d’un ou plusieurs investisseurs une toiture de bâtiment ou un terrain nu en vue de la construction d’un bâtiment doté de panneaux photovoltaïques, une attention toute particulière au montage juridique doit être apportée.
Un bail doit être signé entre les parties. Plusieurs possibilités existent et leurs conséquences pour l’exploitant doivent être étudiées précisément.
Il est important de savoir que l’activité de production d’énergie photovoltaïque ne peut pas faire l’objet d’un bail rural. La contractualisation se fait donc sous d’autres formes. Le bail à construction et le bail emphytéotique, deux actes authentiques signés devant notaire et faisant l’objet d’une publicité foncière sont souvent privilégiés car ils apportent un droit réel au preneur, nécessaire pour la mise en place d’un projet photovoltaïque.
BAIL A CONSTRUCTION
Le bail à construction est régi par les articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Il sera privilégié lorsque l’agriculteur est propriétaire d’un terrain nu et que l’investisseur souhaite ériger un bâtiment doté d’une centrale photovoltaïque.
La durée d’un bail à construction doit être comprise entre 18 et 99 ans. Il institue au profit du preneur un droit réel immobilier opposable aux tiers, susceptible d’hypothèque. Durant toute la durée du bail, l’investisseur qui a la qualité de preneur, est propriétaire des constructions qu’il réalise.
La signature d’un bail à construction a pour conséquence pour l’exploitant agricole de ne pas disposer de la jouissance de l’ensemble du bâtiment. Il est donc important de prévoir dans le bail les modalités d’accès et d’utilisation du bâtiment pour son activité.
Le calcul et le montant du loyer sont librement fixés par les parties qui décident du sort des constructions réalisées à la fin du bail.
Le bail à construction sera privilégié pour un projet de construction d’un nouveau bâtiment doté de panneaux photovoltaïques sur un terrain appartenant à l’exploitant. Concernant le sort du bâtiment et des panneaux à la fin du contrat, il est possible de prévoir qu’ils deviendront la propriété de l’agriculteur, gratuitement.
Pour éviter des conséquences fiscales onéreuses pour l’agriculteur, il est préférable de prévoir un bail d’une durée d’au moins 30 ans et de lui permettre ainsi de bénéficier d’un abattement de 100 % au jour du retour de l’installation dans son patrimoine.
BAIL EMPHYTEOTIQUE
Lorsque l’exploitant possède un bâtiment et qu’un investisseur est intéressé pour exploiter la toiture grâce à la pose de panneaux photovoltaïques, le bail emphytéotique sera privilégié.
Au préalable, une division du bâtiment doit être réalisée par un géomètre pour distinguer le volume situé en-dessous de la toiture que l’agriculteur continuera d’exploiter, et le volume situé au-dessus, que l’investisseur louera pour son exploitation.
Cette division du bâtiment implique de définir également les servitudes d’accès à la toiture et au local qui abrite les onduleurs pour la maintenance.
Au terme du contrat, le bailleur récupère la jouissance exclusive de son bâtiment et peut, s’il le souhaite, devenir propriétaire des installations photovoltaïques ou en demander la désinstallation.
Les articles L 451-1 du Code rural et de la pêche maritime et suivants encadrent le statut juridique du bail emphytéotique. Selon l’article L 451-1 du CRPM, « le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière ». Le preneur peut alors construire les ouvrages de son choix, dont il sera propriétaire durant toute la durée du bail qui doit être comprise entre 18 et 99 ans et ne peut pas se prolonger par tacite reconduction.
Le montant du loyer est librement fixé par les parties.
D’autres solutions peuvent être envisagées pour sécuriser un projet photovoltaïque.
Les membres de Ruranot se tiennent à votre disposition pour trouver le meilleur montage juridique adapté à votre projet. N’hésitez pas à les solliciter. Leurs coordonnées sont consultables en cliquant sur ce lien.
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