Sous certaines conditions, le preneur d’un bien rural a la possibilité de réaliser des améliorations sur le fonds qu’il loue. Dans ce premier article consacré à la thématique des améliorations apportées au fonds loué par le preneur, les membres de Ruranot abordent les différentes améliorations réalisables et les conditions dans lesquelles elles peuvent être faites.

L’indemnisation du fermier ayant apporté des améliorations au fonds loué fera l’objet d’un deuxième article.

Plusieurs types d’améliorations possible

1. Amélioration des conditions d’exploitation des biens loués

L’article L 411-29 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM) indique que l’exploitant qui souhaite améliorer les conditions d’exploitation des biens qu’il loue peut décider de mettre en place des moyens culturaux nouveaux, non prévus par le bail ou de changer le type de production cultivée en procédant au retournement de parcelles de terre en herbe ou inversement. Dans ce cas, le propriétaire doit être averti de ses changements envisagés. A défaut d’accord amiable, le preneur doit fournir au bailleur une description détaillée des travaux qu’il souhaite entreprendre. Cette dernière doit parvenir au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception dans le mois qui précède l’opération.

Si le bailleur s’oppose aux travaux prévus car il estime que cela occasionnerait des dégâts, il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de quinze jours à compter de la réception du courrier du locataire. En cas de silence du bailleur, le locataire peut engager les travaux.

Dans ce cas de figure, sauf clause ou convention contraire, le preneur ne peut se prévaloir des dispositions accordant une indemnité au preneur sortant dont les modalités sont fixées à l’article L 411-69 du CRPM.

2. Améliorations foncières

L’article L 411-28 du CRPM énonce que pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions d’exploitation.

Dans ce cas de figure également, le preneur doit avertir le bailleur par courrier recommandé avec avis de réception. Le bailleur dispose d’un délai de deux mois à réception de la lettre pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus. L’absence de réponse écrite du bailleur dans le temps imparti vaut accord.

Le preneur devra par ailleurs se renseigner sur ses droits à faire disparaître des éléments du paysage qui peuvent être considérés comme des refuges pour la faune (haies, arbres…). La réglementation à ce sujet étant particulièrement stricte.

3. Autres travaux

Le preneur ne peut pas procéder librement à des travaux d’amélioration s’ils ne sont pas prévus dans le bail dont il est titulaire. Suivant les travaux envisagés, l’information voire l’autorisation du propriétaire est requise (article L 411-73 du CRPM).

                        A/Réparations nécessaires

Les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur sont assimilées à des améliorations qui peuvent être indemnisées au preneur. Il en est de même pour les travaux qui doivent permettre l’exploitation du bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation en vigueur (article L 411-69 du CRPM) Il est ici question de travaux de mise aux norme réalisés lorsque le bail est en cours.

                        B/Construction pour une habitation

Dans le cas de construction de bâtiments d’habitation sur un bien inclus dans le bail, l’accord préalable écrit du bailleur est nécessaire Le preneur supporte les travaux à ses frais et est redevables des taxes et impôts afférents (article L 411- 73 du CRPM).

                        C/Plantation, construction pour une activité hors-sol

Lorsque le preneur envisage un chantier de plantation ou la construction d’un bâtiment destiné à la production hors-sol, une autorisation préalable du propriétaire est nécessaire. En cas de refus ou de non-réponse de sa part dans les deux mois suivants la notification, le preneur a la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui peut délivrer l’autorisation.

Il en est de même pour des travaux liés à la production et commercialisation de biogaz, d’électricité ou de chaleur issue de la méthanisation.

Travaux qui ne requièrent pas l’autorisation du bailleur

Pour les travaux suivants, le preneur doit uniquement avertir son propriétaire en lui communiquant deux mois avant le début des travaux, un état estimatif et descriptif de ce qu’il envisage de réaliser.

1. Bâtiments d’habitation

Les travaux d’amélioration de l’habitat qui sont destinés à adapter les locaux à des normes de sécurité, de salubrité, d’équipement de confort et à économiser de l’énergie.

2. Bâtiments d’exploitation et ouvrages incorporés au sol

Une liste des travaux soumis à information du bailleur est établie par arrêté préfectoral sur avis de la Commission consultative des baux ruraux du département.

3. Améliorations immobilières

A l’exclusion de plantations ou de constructions pour un élevage hors-sol, les travaux dont la période d’amortissement calculée dans les conditions de l’article L 411-71 du CRPM ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail.

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Catégories : Droit agricole