Le décès du preneur en place n’est pas une cause de fin du bail rural. Celui-ci peut être transmis à ses héritiers, comme c’est le cas en matière civile. Pour autant, le Code rural et de la pêche maritime a organisé une succession anomale que vous expose synthétiquement le réseau RURANOT.
L’article L 411-34 prévoit en fait deux situations bien distinctes : dans l’une, le bailleur ne peut pas s’opposer à la transmission du bail aux héritiers ; dans l’autre, le bailleur peut dénoncer la transmission du bail et mettre un terme à la location.
La poursuite automatique du bail
De manière automatique et sans que le bailleur ne puisse s’y opposer, le bail se poursuit au profit de ceux qui satisfont à deux conditions : être dans le cercle familial du locataire décédé (le texte vise : le conjoint, le partenaire avec lequel il était pacsé, ses ascendants ou ses descendants, et ce sans ordre de priorité) et satisfaire à une condition « professionnelle » : participé au moment du décès, ou avoir participé effectivement à l’exploitation au cours des cinq années antérieures au décès.
Plusieurs héritiers peuvent vouloir poursuivre l’exploitation du bail et alors, s’ils en sont d’accord, ils auront la qualité de co-preneur. En cas de mésentente entre les héritiers du bail, le juge peut statuer sur une demande d’attribution préférentielle, en prenant en considération les intérêts particuliers en présence et l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et s’y maintenir.
Mais quand bien même il remplirait les conditions précitées, un héritier potentiel du bail peut, dans les six mois du décès et sans avoir à se justifier, faire savoir au bailleur qu’il n’entend pas que le bail se poursuive à son profit.
Une possible résiliation par le bailleur
La seconde hypothèse est celle où le défunt laisse des ayants droit ne remplissant pas l’une des deux conditions précitées : soit la condition de parenté, soit la condition de participation à l’exploitation du défunt. Dans ce cas, le bail est dévolu selon les règles du droit commun et peut être transmis aux héritiers du défunt. Toutefois, le Code rural offre la possibilité au bailleur de s’y opposer ; il doit alors demander la résiliation du bail dans un délai de six mois.
Les notaires du réseau RURANOT attirent votre attention sur une évolution opérée par la loi de 2014, qui a modifié le point du départ du délai. Ce n’est plus « à compter du décès », mais « à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance » que le bailleur dispose de six mois pour s’opposer à la transmission du bail. Aussi, le notaire prendra soin d’avertir sans tarder le bailleur du décès de son locataire afin de faire courir sans tarder le délai de six mois, et ne pas maintenir trop longtemps dans le doute les candidats à la poursuite du bail.
A souligner que des agissements fautifs du preneur en place décédé ne peuvent être mis en avant par le bailleur pour s’opposer à la dévolution du bail.
Attention, quelle que soit l’hypothèse de transmission du bail, l’héritier (ou les héritiers) doit naturellement être en conformité avec la réglementation relative au contrôle des structures ; ce qui peut nécessiter, le cas échéant, de solliciter auprès de l’administration une autorisation d’exploiter le bien.
Naturellement, celui, celle ou ceux qui « héritent » du bail sont subrogés dans les droits de leur auteur, et n’ont ni plus ni moins de droit.
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