LE DROIT DE PREEMPTION DE LA SAFER : UN DROIT SOUS CONDITIONS

La SAFER peut acquérir des biens à l’amiable, ou sur préemption. Cette prérogative lui est accordée par l’article L. 143-1 du Code rural, sous réserve de la réunion d’un certain nombre de conditions. Les notaires de RURANOT vous présentent l’essentiel de ce droit de priorité si particulier.

Les notaires sont tenus d’informer la SAFER de toute aliénation (ventes et donations essentiellement) de biens ruraux. Cela lui permet éventuellement d’exercer son droit de préemption, c’est-à-dire de se porter acquéreur du bien vendu en lieu et place de l’acquéreur initial.

Le droit de préemption de la SAFER ne s’exerce que sur des biens déterminés

Ce droit de préemption s’exerce sur les biens immobiliers non bâtis à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés (cheptel vif ou mort, stocks nécessaires à l’exploitation, …) ou de terrains nus à vocation agricole. Ces derniers s’entendent des terrains situés soit dans une zone agricole protégée (ZAP) (C. rur. art. L 112-2), soit à l’intérieur d’un périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains (PPEAN) (C. urb. art. L 113-16), soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme (Plan local d’urbanisme ou carte communale). En l’absence d’un document d’urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l’exclusion des bois et forêts.

Les biens non bâtis doivent avoir une superficie minimale définie par le décret qui confère à la SAFER le droit de préemption, variable en fonction de chaque département (seuil ramené à 0 dans les zones A ou N des PLU, cœur d’activité des SAFER).

Toutefois, n’ouvrent pas droit à la préemption, sous condition, les terrains destinés à la construction ou aux aménagements industriels, les terrains destinés à l’extraction de substances minérales, les jardins familiaux et les terrains boisés.

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QU’EST-CE QUE LA SAFER ?

Les biens bâtis ne peuvent être préemptés par la SAFER que s’il s’agit de bâtiments d’exploitation en usage agricole au jour de l’opération, d’une habitation faisant partie d’une exploitation agricole, de bâtiments d’exploitation ou habitation situés dans des zones agricoles, naturelles ou non urbanisées, dans les communes de montagne et qui ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l’aliénation, pour leur rendre un usage agricole, ou enfin dans les communes littorales les bâtiments qui ont été utilisés au cours des 20 années qui ont précédé l’aliénation soit pour l’exercice d’une activité agricole (C. rur. art. L 143-1, al. 4 nouveau) soit pour l’exploitation de cultures marines exigeant la proximité immédiate de l’eau, pour rendre à ces bâtiments leur usage ancien.

Sont également soumis au droit de préemption de la SAFER les parts ou actions d’une société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, lorsque l’exercice de ce droit a pour objet l’installation d’un agriculteur, à condition que la totalité des parts ou actions soit vendue.

Le droit de préemption de la SAFER ne s’ouvre que lors de certaines opérations

Les ventes pures et simples ouvrent le droit de préemption de la SAFER, tout comme une vente en viager, sauf si la rente est servie sous forme de services personnels (obligation de garde d’une personne, de soins, …).  D’autres aliénations à titre onéreux permettent à la SAFER d’exercer sa mission : apport en société, sauf si cet apport est réalisé sous la condition suspensive de la non préemption de la SAFER et lorsque l’apport se fait au profit d’un GFA ou GFR (à certaines conditions) ; échanges, à l’exclusion de ceux assimilés aux échanges réalisés par voie d’aménagement foncier agricole et ceux situés dans le même canton ou commune limitrophe de celui-ci ; donation, à l’exception des donations au profit des ascendants ou descendants, collatéraux jusqu’au sixième degré, entre époux ou partenaires de PACS, entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de PACS, ou entre ces descendants.

De même, certaines opérations sont de nature à exclure le droit de préemption de la SAFER en raison de la personne de l’acquéreur. C’est ainsi que le preneur en place, titulaire d’un droit de préemption en vertu d’un bail à ferme, ne peut être écarté d’une acquisition par la SAFER, sauf exception particulière. Il en est de même pour les parents ou alliés jusqu’au quatrième degré qui ne peuvent être évincés par la SAFER, ou des coindivisaires pour les opérations conclues entre eux (partage, licitation). Sous certaines conditions, les professionnels de l’agriculture qui s’installent ou se réinstallent font également échec au droit de préemption de la SAFER. L’existence d’un bail cessible (que tout notaire membre du réseau RURANOT pourra vous présenter) ayant plus de 3 ans d’ancienneté est également de nature à priver la SAFER de son droit de préemption.

Retrouvez les notaires du réseau RURANOT qui sauront répondre à toutes vos questions juridiques et fiscales relatives à votre exploitation.