Si la vente en viager n’est pas le mode de transaction le plus courant dans le monde agricole, il représente des avantages pour les parties qui méritent d’être détaillés. Les membres du GIE RURANOT apportent leur éclairage sur cette thématique.
Un contrat à terme incertain
Le viager est un droit qui s’éteint au décès de son détenteur.
Ainsi, le viager ou contrat de rente viagère est une convention par laquelle un propriétaire vend un ou plusieurs de ses biens à une autre personne en échange du versement régulier d’une rente. L’acheteur s’engage alors à verser ladite rente jusqu’au décès du vendeur.
La particularité de la vente en viager est qu’il s’agit d’un contrat à terme incertain.
Dans un tel cas de figure, le vendeur est appelé crédirentier et l’acheteur, le débirentier.
Un mécanisme propre au viager
Il est tout à fait possible de réaliser un contrat de rente viagère portant sur des biens à vocation agricole. L’acheteur deviendra propriétaire des biens au décès du vendeur. Le crédirentier reçoit une somme d’argent ou un paiement en nature régulièrement jusqu’à son décès.
La fréquence du versement est définie en fonction de la volonté des parties. Elle peut très bien être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
Les parties peuvent aussi convenir du versement d’un capital à la signature du contrat. Cette somme, appelée bouquet, sera prise en compte pour déterminer le montant de la rente viagère. Ce montant est défini en fonction de plusieurs autres paramètres.
La valeur du bien est ainsi prise en compte, de même que l’âge et l’espérance de vie du vendeur. La situation du bien est également un critère qui détermine la valeur de la rente. Ce dernier peut en effet être libre ou occupé.
Biens occupés et droit de prémeption
On parle de viager occupé lorsque le bien est occupé par le propriétaire ou une tierce personne. En matière de biens à vocation agricole, une vente en viager peut avoir lieu en présence d’un fermier en place. Se pose alors la question du droit de préemption de ce dernier.
L’article L 143-4, alinéa 2 du Code rural et de la pêche maritime énonce que ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption les aliénations moyennant rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de service personnel.
Ce genre de rente s’apparente à un engagement de la part de l’acquéreur de subvenir aux besoins personnels du vendeur en lui fournissant par exemple du bois, des vivres ou encore un logement. Dans ce cas, s’agissant non pas d’engagements financier mais de prestations personnelles, le fermier en place ne peut pas faire usage de son droit de préemption. Il en est de même pour la Safer.
A contrario, lorsque la rente envisagée par le contrat est un paiement par somme d’argent ou en nature, le fermier en place ou la Safer peut user de son droit de préemption et se substituer à l’acquéreur initial.
Avantages pour les parties au contrat
Le contrat de rente viagère offre la possibilité au vendeur de percevoir un complément de revenu régulièrement. Pour l’acheteur, il lui permet d’acquérir des biens à moindre coût immédiat, sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de la signature du contrat.
Le viager hypothécaire
Plus récemment, le viager dit « hypothécaire » est apparu. Le principe reste la vente d’un bien immobilier, mais avec un prêt hypothécaire garanti sur le bien pour financer une partie du prix. Le vendeur reçoit alors un capital immédiat via le prêt, en plus de la rente, tandis que l’acheteur rembourse progressivement le prêt. Cela permet au vendeur d’obtenir plus de liquidités dès la vente, sans attendre les rentes.
L’accompagnement d’un notaire est précieux pour les personnes qui s’intéressent et se questionnent sur le viager en agriculture. Expert dans le domaine, les membres du GIE RURANOT sont des partenaires essentiels, de la phase de consultation à celle de la réalisation de l’acte, en passant par le calcul de la rente.
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