Preneur âgé et renouvellement du bail

A l’expiration de la durée du bail, le preneur dispose, par principe, d’un droit de renouvellement automatique, à condition qu’il réunisse les conditions d’exploitation personnelle et d’habitation exigées du propriétaire exerçant le droit de reprise, qu’il n’ait pas commis de faute (ex : des défauts de paiement des fermages) et qu’il soit en règle avec le contrôle des structures.

Le droit au renouvellement du bail peut toutefois être limité, lorsque le fermier approche l’âge de la retraite. Un cas de figure que les membres de Ruranot vous expliquent.

1. Par principe, un renouvellement pour neuf ans

Le renouvellement du bail rural se fait pour neuf ans. Sauf convention contraire, les clauses et conditions restent identiques à celles du bail initial. Le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) a toutefois la possibilité de les modifier à la demande d’une des parties, si celles-ci n’ont pas réussi à se mettre d’accord sur les modifications envisagées.

Des clauses environnementales peuvent également être introduites au moment du renouvellement du bail.

2. Possibilité de limiter ou de refuser le renouvellement du bail

L’âge du preneur peut-être une raison de limiter voire de refuser le renouvellement d’un bail rural qui arrive à expiration (article L 411-64 du Code rural et de la pêche maritime).

Deux situations doivent être analysées.

• Le preneur a atteint l’âge de la retraite à la date d’expiration du bail

Si la surface exploitée par le locataire excède la surface relative à la parcelle de subsistance et qu’il a atteint l’âge de la retraite au moment de l’expiration du bail, le bailleur peut refuser le renouvellement du contrat. Il doit pour cela prévenir le locataire par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance.

• Le locataire atteindra l’âge de la retraite au cours du renouvellement du bail

Si le locataire atteint l’âge de la retraite au cours du renouvellement du bail, la durée du renouvellement peut être limitée à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge. Dans ce cas, le bailleur est également tenu de prévenir le preneur de sa volonté de mettre fin au bail par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance.

Dans les deux cas précédemment mentionnés, le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein.

Si le bailleur n’avertit pas le preneur de sa volonté de mettre fin au bail dans le délai légal, le bail repart pour une durée de neuf ans et le bailleur devra attendre la fin de la prochaine période triennale pour pouvoir récupérer son bien.

3. Cession du bail toujours possible

L’article L 411-64 du CRPM énonce que le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à un descendant majeur, à son conjoint ou à son partenaire de Pacs participant aux travaux, lequel peut bénéficier du droit au renouvellement.

Attention, la possibilité pour le bailleur de reprendre son bien est conditionné par le fait qu’il souhaite par la suite l’aliéner ou le donner à bail à un preneur dont l’âge est inférieur à l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Il peut également récupérer son bien pour l’exploiter en faire-valoir direct. Dans ce cas, sauf s’il s’agit pour le bailleur de constituer une parcelle de subsistance, il ne doit pas avoir atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Il est important de rappeler que ces dispositions relatives au preneur âgé ne peuvent pas être invoquées pour mettre fin à un bail dont le titulaire est une personne morale, y compris dans le cas où un associé exploitant a atteint l’âge de la retraite.

A noter : Le Conseil constitutionnel (décision n°2021-978 QPC du 11 mars 2022), a déclaré contraire à la Constitution le troisième alinéa de l’article L 411-58 du CRPM jusqu’à l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi ou jusqu’à l’abrogation des dispositions déclarées inconstitutionnelles. Par conséquent, le bailleur n’est pas tenu de délivrer un nouveau congé si la durée de la prorogation du bail résultant de l’opposition du preneur est inférieure à 18 mois.