Le viager est une forme de vente spécifique puisqu’elle repose sur un élément aléatoire et imprévisible qu’est le décès du vendeur.
Le réseau RURANOT vous propose une analyse de cette forme de vente et de ses spécificités. Que vous soyez acquéreurs ou vendeurs, n’hésitez pas à prendre conseil auprès des Notaires du réseau.
La vente en viager
La vente en viager consiste à transférer un bien immobilier à l’acquéreur, appelé le débirentier, qui en contrepartie verse une rente au vendeur, le crédirentier, jusqu’au décès de ce dernier.
Cette typologie de vente comporte donc un aléa, puisque par principe l’acquisition définitive, ou du moins la cessation du versement de la rente, dépendent de la longévité de vie du propriétaire.
Les spécificités liées aux parties
Il est dit d’une vente viagère qu’elle est conclue sur une ou plusieurs têtes, la notion de tête faisant référence au nombre de vendeurs, entraînant ainsi des conséquences différentes.
Lorsque la vente est conclue avec un seul crédirentier, le versement de la rente cesse au décès de ce dernier. Toutefois, une vente en viager peut être signée sur plusieurs têtes, et le cas le plus fréquent et celui d’un couple de vendeurs. Dans ce cas-là, le versement de la rente continu au profit du second vendeur lors du décès du premier.
Du côté du débirentier, et en cas de décès, le viager intègre l’actif successoral et ses héritiers sont tenus de poursuivre le versement de la rente viagère.
Les spécificités liées au bien
Le bien objet de la vente peut être libre ou occupé. Dans la première hypothèse l’acheteur peut directement disposer du bien (occupation personnelle ou mise en location). Lorsque le bien est occupé, le vendeur reste dans l’habitation, et ce généralement jusqu’à son décès soit avec usufruit (droit d’habitation, de mise en location, etc), soit avec droit d’usage (simple droit d’habitation).
Les parties peuvent également opter pour la forme d’un viager à terme, où le versement de la rente viagère se fait par le biais de mensualités fixées sur une durée définie dans l’acte de vente. Ainsi, le débirentier connait au jour de l’acquisition le nombre exacte de versements à effectuer. A noter que cette forme de versement obéît à des règles particulières, notamment en termes de fiscalité et de transmission aux héritiers.
Les spécificités liées au prix
Le calcul du prix du bien en viager tient compte de la valeur vénale du bien, de l’âge du ou des vendeurs en estimant la longévité par consultation des tables de mortalité (données INSEE), et du taux de rendement.
Le débirentier peut à la conclusion de la vente verser un bouquet qui en quelque sorte représente un apport ; dans ce cas-là le surplus du prix restant est converti en rente viagère.
La rente viagère est donc versée au crédirentier de manière mensuelle ou sous une autre fréquence. Lors d’un viager sur plusieurs têtes, la rente peut être réversible ou réductible. Si la rente est réversible, elle est versée sans réduction du montant jusqu’au décès de tous les vendeurs, son montant de base sera généralement plus faible. A l’inverse, en cas de rente réductible, son montant diminue si un des vendeurs décède.
Communément, l’acte authentique prévoit une indexation annuelle de la rente viagère, généralement fixée sur l’indice des prix à la consommation.
En matière de taxes et redevances, cette question se pose lors d’occupation du bien par le crédirentier. En cas d’occupation avec usufruit, le débirentier prend à sa charge la taxe foncière et les grosses réparations ; le reste, et notamment les charges d’entretien, pèsent sur le crédirentier sauf accord inverse lors de la conclusion de l’acte de vente. Si le vendeur occupe le bien avec un droit d’usage, la répartition des frais est organisée lors de la vente. Enfin, en termes de fiscalité, la rente est soumise à l’impôt sur le revenu, et du côté du crédirentier l’imposition est décroissante par fraction en fonction de l’âge de ce dernier.
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