Le droit de préemption de la Safer est un droit mis en œuvre à la seule appréciation de la Safer, mais selon des règles strictement définies par les articles L. 143-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime (CRPM). Les experts de RURANOT vous exposent cette procédure particulière.
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Le droit de préemption de la Safer: un droit sous conditions
Le notaire est à l’origine de la procédure de préemption
La procédure de préemption est ouverte par les notaires qui ont une obligation générale d’informer la Safer de toute cession portant sur des biens ruraux, soumis ou non à son droit de préemption.
D’un point de vue pratique, cette notification est généralement adressée à la Safer sous forme dématérialisée, par le biais d’une plateforme d’échanges entre les notaires et la Safer.
Cette notification contient un certain nombre d’informations obligatoires, qui permettent à la Safer d’apprécier si l’opération entre dans le champ d’application de son droit de préemption.
Toutes les informations contenues dans cette notification devront être respectées par la Safer en cas d’exercice de son droit de préemption. Cette notification vaut offre de vente, de sorte que si la Safer décide d’exercer son droit de préemption, le propriétaire vendeur ne peut plus retirer son projet de vente.
La notification est adressée par le notaire après la signature de l’avant contrat (compromis de vente, promesse de vente), au moins deux mois avant la date envisagée de l’opération définitive.
La Safer dispose, sauf exception, d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification pour faire connaître au notaire sa décision. Le silence gardé par la Safer pendant ce délai vaut renonciation à son droit de préemption.
Durant cette période de 2 mois, l’organisme dispose de plusieurs options:
- Renoncer à son droit de préemption ;
- Préempter, aux conditions contenues dans la notification ;
- Préempter à ses propres conditions, si elle estime notamment que le prix ne correspond pas au marché.
La préemption aux conditions du vendeur
Lorsque la Safer décide d’exercer son droit de préemption, outre l’information du notaire, elle doit faire afficher la décision de préemption en mairie du lieu de situation des biens et notifier cette décision à l’acquéreur évincé. La vente est alors juridiquement parfaite, de sorte qu’aucune condition ne peut être modifiée par rapport à celles contenues dans la notification.
La décision de préemption doit être motivée afin de vérifier que la décision correspond aux objectifs définis par la loi (installation, réinstallation, maintien d’agriculteurs ; consolidation d’exploitations, lutte contre la spéculation foncière ; conservation d’exploitations viables existantes menacée par la cession séparée des terres et de bâtiments, …).
Cette motivation est exigée à peine de nullité de la préemption.
L’acte de vente à la Safer doit être signé dans les 2 mois qui suivent la décision de préempter. A défaut, le vendeur peut, par acte d’huissier, mettre en demeure la Safer de régulariser l’acte. Cela ouvre un délai supplémentaire de 15 jours pour signer à l’acte.
A l’expiration de ce nouveau délai sans signature de l’acte authentique, la décision de préemption est nulle de plein droit. Le vendeur ou l’acquéreur évincé peut alors saisir le juge compétent pour faire constater cette nullité. Il convient toutefois que l’absence de signature de l’acte dans les délais soit imputable à la Safer A défaut, la nullité n’est pas encourue. En effet, rien n’interdit au vendeur et à la Safer de se mettre d’accord sur une signature d’acte postérieure au délai de 2 mois.
La préemption aux conditions de la Safer
La Safer a la possibilité d’adresser au notaire qui lui a envoyé une notification de vente, une offre d’achat à ses conditions. Cette procédure est notamment utilisée lorsque la Safer estime que le prix du bien vendu ne correspond pas à la valeur du marché.
Comme la décision de préemption, cette contre-proposition doit être motivée, sans que la Safer soit dans l’obligation de communiquer les références de prix ayant servi à établir cette contre-proposition. La décision doit comporter l’accord express des deux commissaires du gouvernement (agriculture et finances).
Dans cette situation, le vendeur dispose de 3 options :
- Accepter la contre-proposition de la Safer;
- Retirer le bien de la vente ;
- Saisir le tribunal judiciaire en fixation du prix.
Accepter la contre-proposition de la Safer
Le vendeur dispose d’un délai de 6 mois à compter de la réception de la contre-proposition par le notaire. Une attention particulière doit être accordée à la réponse : le silence du vendeur pendant ce délai de 6 mois vaut acceptation de la contre-proposition.
Retirer le bien de le vente
Si le vendeur décide de retirer le bien de la vente, il n’est plus engagé avec son acquéreur initial. Cela lui permet d’organiser un nouveau projet de vente, à des conditions différentes. La procédure de notification à la Safer devra bien entendu être recommencée.
Saisir le Tribunal judiciaire
Le vendeur peut enfin saisir le Tribunal Judiciaire du lieu de situation du bien pour que ce dernier fixe le prix. Après enquête et expertise, les juges font fixer la valeur vénale des biens. Chacune des parties peut renoncer au projet. La Safer dispose d’un mois à compter du jour où le jugement est devenu définitif pour faire connaître sa décision. Son silence dans ce délai vaut renonciation.
Le propriétaire dispose lui d’un délai de 3 ans pour prendre sa décision, toujours à compter du jour où le jugement est devenu définitif.
Sa décision doit être notifiée à la Safer par le notaire chargé du dossier. A souligner que si le vendeur accepte le prix fixé par le Tribunal, la Safer doit acquérir le bien aux conditions fixées par le Tribunal quand bien même elle aurait déclaré ne pas vouloir acheter.
Préemption partielle
Depuis la loi du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, et sous certaines conditions, la Safer a la possibilité d’exercer son droit de préemption sur une partie des biens désignés dans la notification. Dans ce cas, sous réserve que la notification ne mentionne qu’un prix global pour l’intégralité des biens vendus, le propriétaire a le choix, sous réserve de répondre dans les deux mois (le silence gardé valant acceptation de la préemption partielle) entre 3, voire 4, options :
- Accepter l’offre d’achat partiel de la Safer ;
- Accepter la préemption partielle, sous réserve d’indemnisation pour la perte de valeur des biens exclus de la préemption partielle ;
- Imposer à la Safer d’acquérir l’ensemble des biens vendus, aux conditions notifiées.
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