S’il est fortement recommandé de formaliser par écrit un bail rural, il n’est pas rare qu’un simple accord verbal lie le propriétaire et son fermier. Les membres de Ruranot abordent dans cet article les caractéristiques du bail rural verbal.
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Le premier paragraphe de l’article L 411-4 du Code rural et le pêche maritime (CRPM) prévoit que les contrats de baux ruraux doivent être écrits.
Le second paragraphe de ce même article énonce que les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.
Un écrit n’est donc pas exigé sous peine de nullité du contrat, mais il permet d’apporter la preuve de son existence et permet aux parties de fixer facilement ses conditions d’exécution.
Application du statut du fermage
Comme le mentionne l’article L 411-4 du CRPM, le bail rural verbal est présumé avoir été conclu aux conditions fixées par le bail type départemental. L’absence d’un écrit n’est donc pas un moyen d’échapper au statut du fermage. Il est nécessaire pour les parties d’avoir en mémoire les dispositions du Code rural et de les appliquer.
Le bail verbal est établi pour la même durée qu’un bail rural écrit, soit au minimum neuf ans. Les conditions de renouvellement et de résiliation du contrat sont les mêmes que pour un bail écrit.
Le fermier a la possibilité de céder son bail dans les conditions énoncées à l’article L 411-35 du Code rural. Après trois années d’expérience professionnelle agricole (sur le bien loué ou ailleurs), il bénéficie d’un droit de préemption du bien en cas de vente par son propriétaire, comme le prévoit l’article L 412-5 du CRPM.
Il peut aussi prétendre à des indemnités à la fin du bail, comme celles prévues par l’article L 411-69 du CRPM pour amélioration du bien loué.
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Pour le propriétaire, il est possible de reprendre son bien pour exploitation personnelle ou dans un cadre familial, dans les conditions fixées par l’article L 411-57 du CRPM.
Une des difficultés récurrentes dans le cadre d’un bail verbal est de prouver la date à laquelle le contrat a débuté. Il s’agit d’un élément essentiel pour que le bailleur respecte le formalisme pour délivrer congé à son fermier, comme le prévoit l’article L 411-47 du CRPM.
Le paiement effectif d’un fermage constitue un élément déterminant de l’existence d’un bail rural. Son montant est fixé librement par les parties et doit se situer, comme toujours, entre les minima et les maxima du barème départemental.
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L’importance d’un écrit
Contrairement à certaines croyances, un bail verbal ne donne pas plus de liberté aux parties qu’un bail écrit. Il peut s’avérer risqué en cas de litige entre un fermier et son bailleur. La preuve de l’existence du contrat, bien qu’elle puisse être apportée par tous moyens (article L 411-1 du CRPM), peut être plus difficile à démontrer.
Les notaires du Ruranot vous encouragent fortement à le formaliser par écrit, en privilégiant l’acte authentique qui confère date certaine, force probante et force exécutoire.
Lorsque les parties souhaitent mettre en place un bail rural d’une durée supérieure à 12 ans, l’acte doit être rédigé par un notaire. Les membres de Ruranot sont à votre disposition pour vous accompagner.
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