Le bail rural à long terme est un contrat de location portant sur un bien à vocation agricole (foncier ou bâtiment), d’une durée minimum de 18 ans. Il peut revêtir plusieurs formes avec des spécificités et des obligations particulières. Les notaires du réseau Ruranot reviennent sur deux types de ces baux : le bail de 25 ans et le bail de carrière. Comme tous les baux ruraux à long terme, ils doivent être conclus par écrit et devant notaire.
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1. LE BAIL DE 25 ANS
L’article L 416-3 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM) énonce que le bail rural à long terme peut revêtir la forme d’un bail conclu pour une durée initiale d’au moins 25 ans. Dans ce cas, les parties peuvent décider d’insérer une clause de tacite reconduction ou non, qui aura un effet différent sur le renouvellement du bail au moment de sa date d’expiration.
Avec une clause de tacite reconduction
Lorsque le bailleur et le fermier conviennent d’insérer une clause de tacite reconduction dans le bail de 25 ans, ce dernier est renouvelé, à l’expiration de la période initiale, d’année en année et ce sans limitation de durée. Dans ce cas, l’une ou l’autre partie peut décider de mettre fin au contrat chaque année, sous réserve d’en avertir l’autre par acte d’huissier, sans avoir à motiver sa décision. Le bailleur peut alors tout à fait reprendre son bien et conclure un nouveau bail avec un autre fermier.
Attention, le congé ne prend effet qu’à la fin de la quatrième année qui suit celle au cours de laquelle il a été donné. C’est pour cette raison que le bail de 25 ans avec clause de tacite reconduction est parfois appelé bail « à long préavis ». Ainsi, si le propriétaire souhaite récupérer son bien à la fin de la durée initiale du bail de 25 ans, il devra signifier son congé avant la fin de la 21ème année du contrat.
Lorsque le bail de 25 ans ne comporte pas de clause de tacite reconduction, les conséquences sont différentes.
Sans clause de tacite reconduction
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 15 juillet 2006, lorsqu’aucune clause de tacite reconduction n’est insérée dans un bail de 25 ans, ce dernier prend fin au terme prévu par le contrat (L 416-3,al. 2 du CRPM). Le bailleur n’a pas besoin de délivrer de congé, mais il devra s’assurer du départ du locataire, afin d’éviter une possible requalification en bail verbal de 9 ans, si le fermier reste en place, continue d’exploiter le bien et de payer un fermage.
Si le bail était en cours à la date du 15 juillet 2006, il se renouvelle à son terme par période de 9 ans.
Fermage
L’arrêté préfectoral de chaque département qui détermine le montant du fermage d’un bail rural à long terme peut indiquer une majoration pour les contrats d’une durée minimum de 25 ans.
2. LE BAIL DE CARRIERE
Selon l’article L 416-5 du CRPM, le bail rural à long terme prend la dénomination de bail de carrière s’il est conclu pour une durée minimum de 25 ans et qu’il prend fin à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le fermier atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole. Aucun renouvellement n’est possible. Le bail doit porter sur une exploitation agricole qui constitue une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure au seuil de surface au-dessus duquel une autorisation d’exploiter est requise.
Fermage
L’alinéa 2 de l’article L 416-5 du CRPM prévoit que le montant du fermage est celui d’un bail de neuf ans, mais que les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent pas être supérieures à un coefficient égal à 1% par année de validité du bail. Ainsi, si le contrat est conclu pour 35 ans, une majoration du fermage de 35 % maximum est possible.
La conclusion d’un bail de 25 ans ou d’un bail de carrière, comme pour tous les baux ruraux, doit être suivie d’un état des lieux des biens loués (article L 411-4 du CRPM).
3. FISCALITE
Droits de mutation à titre gratuit
Les biens ruraux soumis à bail de 25 ans ou de carrière bénéficient, sous conditions, de la même fiscalité avantageuse que celle des baux à long terme, lorsqu’ils font l’objet d’une donation ou d’une succession. L’article 793-2 du Code général des impôts prévoit une exonération des droits de mutation à titre gratuit à concurrence des trois quarts de la valeur de ces biens à usage agricole dans la limite de 300 000 €, et à concurrence de la moitié de leur valeur au-delà. Cette exonération partielle s’applique à la condition que le bénéficiaire de la donation ou de la succession reste propriétaire du bien durant 5 ans.
Pour les donations intervenues au profit du preneur ou d’un de ses proches parents, l’exonération ne s’applique que si le bail a été consenti depuis au moins deux ans au jour de la donation.
Impôt sur la fortune immobilière et taxe de publicité foncière
Si le bailleur est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la conclusion de baux à long terme lui permet de bénéficier d’une exonération partielle d’IFI à hauteur de 75 % de leur valeur jusqu’à 101 897 euros. Au-delà de ce seuil, l’exonération est de 50%.
Un autre avantage fiscal réside dans une exonération de la taxe de publicité foncière.
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