L’article L.411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) fait échapper pour une grande partie les baux de petites parcelles au statut du fermage. Il dispose « Après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l’autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l’arrêté en vigueur à cette date. La dérogation prévue au premier alinéa ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans. Lorsqu’il n’est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l’article 1774 du code civil. »

Le réseau RURANOT vous explique ce statut spécifique.

Les conditions d’application des baux de petites parcelles

Ces conditions légales sont cumulatives :

1°) Un arrêté préfectoral fixant la nature et la superficie maximum.

Le statut dérogatoire des baux de petites parcelles ne pourra s’appliquer que si un arrêté préfectoral le prévoit ; à défaut, les baux sont soumis entièrement au statut du fermage. L’arrêté fixe une superficie maximum pour l’application des baux de petites parcelles et ce, par nature de culture.

A titre d’exemple, l’arrêté pour le Département du Gers fixe les seuils à : 3 hectares pour la vigne, 1 hectare pour la culture maraîchère, 5 hectares pour les terres labourables…

Il s’en suit qu’un bail portant sur 5 hectares ou plus de terres labourables sera soumis au statut des baux à ferme, par le seul critère du dépassement du seuil.

Attention, ces seuils pouvant changer en cours de bail, il y aura lieu de les vérifier lors de chaque renouvellement. En effet, le juge ne prend pas en compte le seuil applicable lors du bail initial mais celui applicable lors du dernier renouvellement.

Les dispositions de l’article L 411-3 du CRPM ne s’appliquent pas en cas de fraude, et notamment lorsqu’un même bailleur signe avec le même preneur plusieurs baux remplissant par ailleurs les conditions, alors que l’indivisibilité n’est pas démontrée.

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2°) L’objet du contrat ne doit pas être un corps de ferme ou une partie essentielle à l’exploitation pour le preneur.

Cette condition est là pour protéger le preneur. En effet, une parcelle de faible superficie peut avoir une grande importance économique pour la pérennité de l’exploitation du preneur ; à plus forte raison s’il s’agit d’un corps ferme.

S’agissant d’une parcelle essentielle, on peut penser à la parcelle sur laquelle est fixée un pivot d’arrosage, une parcelle limitrophe d’un cours d’eau nécessaire à l’irrigation, une parcelle utile pour l’épandage des lisiers…

3°) Les parcelles objets de la location ne doivent pas être issues d’une division récente.

Cette condition a été ajoutée par la loi du 27 juillet 2010 et s’apprécie par rapport aux principes illustrés dans l’exemple suivant.

Si un fermier prend à bail rural soumis au statut une propriété agricole et que son bailleur divise cette même propriété lors d’une donation-partage, les enfants attributaires d’une surface inférieure au seuil défini par l’article L 411-3 du CRPM ne peuvent se prévaloir des dispositions de cet article du fait de l’indivisibilité du bail initial. Ce principe est vrai tant que le bail initial ne s’est pas renouvelé. En effet, le bail renouvelé forme un nouveau bail, susceptible par conséquent de se voir appliquer les dispositions des baux de petites parcelles et permettre ainsi aux enfants de résilier le bail.

Aussi la loi du 27 juillet 2010 est venue protéger le fermier en ne permettant pas aux enfants de se prévaloir du statut des baux de petites parcelles si la division (donation-partage) a moins de 9 ans.

4°) Les dispositions de l’article L 411-3 du CRPM ne s’appliquent pas aux baux souscrits dans le cadre des dispositions de l’article 832-2 du Code civil.

Il s’agit ici d’exclure du régime des baux de petites parcelles les biens loués dans le cadre d’une attribution préférentielle en jouissance.

5°) Exclusion volontaire par les parties.

Rien n’interdit le bailleur et le preneur d’exclure les dispositions de l’article L 411-3 du CRPM pour se voir appliquer volontairement et de façon non équivoque le statut des baux ruraux.

Conséquences de l’application des baux de petites parcelles

L’article L 411-3 du CRPM permet de déroger pour partie au statut des baux à ferme, à savoir :

  • Forme : il n’est exigé ni écrit, ni état des lieux.
  • Durée : il est possible pour les parties de s’affranchir de la durée 9 ans et prévoir par exemple une durée d’une année renouvelable tacitement. C’est également cette durée annuelle qui s’appliquera pour un bail verbal.
  • Fermage : les parties ne sont pas liées par l’arrêté préfectoral limitant le montant du fermage ou la règle du tiercement dans le cadre d’un métayage.
  • Préemption : le fermier ne dispose pas d’un droit de préemption en cas de vente du bien affermé par bail de petites parcelles.
  • Droit de reprise : les règles liées au droit de reprise du bailleur ne sont pas applicables, de sorte que ce dernier n’est pas contraint dans l’exercice de son droit.

La jurisprudence est allée plus loin en indiquant que les baux de petites parcelles dérogeaient au statut des baux à ferme, à savoir :

  • Droit au renouvellement : le fermier ne bénéficie pas du droit au renouvellement.
  • Congés : aucun délai ni forme n’est exigé pour donner congé, sauf à laisser au fermier le droit de lever sa récolte ou l’indemniser pour sa perte. A ce titre, en cas de bail verbal le congé doit être donné 6 mois à l’avance.

En dehors de ces points, le statut des baux à ferme s’applique et notamment en ce qui concerne :

  • Cession et sous-location : les baux de petites parcelles, comme les baux soumis au statut, sont incessibles hors cadre familial et la sous-location reste interdite.
  • Résiliation : il n’y a pas de différence concernant les cas de résiliation entre les baux de petites parcelles et les baux soumis au statut.
  • Juridiction compétente : en cas de litige c’est le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux qui reste compétent.
  • Indelnités pour améliorations : le preneur conserve ses droits à indemnité pour amélioration en fin de bail

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