Les notaires du réseau Ruranot reviennent sur les motifs qui peuvent être invoqués pour résilier un bail rural.

On parle de résiliation du bail lorsqu’il est mis fin à la relation contractuelle entre bailleur et preneur en cours de bail.

Cette notion est différente du refus de renouvellement du bail et du droit de reprise. Le refus de renouvellement du bail émane du bailleur qui s’oppose, en fin de bail à son renouvellement au profit du preneur.

Enfin, on parle de droit de reprise lorsque le bailleur souhaite récupérer les biens loués en fin de bail, afin de les exploiter personnellement ou par le biais de sa famille. 

Que ce soit pour la résiliation, le refus de renouvellement ou le droit de reprise, la loi encadre strictement leurs exercices.

La résiliation du bail rural peut être à l’initiative du preneur, du bailleur ou des deux.

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I. La résiliation du bail rural à l’initiative du preneur

L’article L 411-33 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) prévoit cinq cas de résiliation :

  • lorsque le preneur ou l’un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme est frappé d’incapacité au travail pour une durée supérieure à 2 ans ; 
  • lorsqu’un des membres de la famille du preneur, indispensable au travail de la ferme, décède ;
  • lorsque le preneur a acquis une autre propriété agricole qu’il doit exploiter personnellement ;
  • lorsque le preneur s’est vu notifié un refus d’autorisation d’exploiter par l’autorité administrative.

Dans tous ces cas, la résiliation prendra effet soit à la fin de l’année culturale en cours, soit à la fin de l’année culturale suivante.

  • Lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse et qu’il entend faire valoir ses droits à la retraite.

Dans ce cas précis, la résiliation prendra effet à la fin de l’année culturale au cours de laquelle le locataire aura atteint cet âge, à condition qu’il ait notifié sa décision au bailleur 12 mois à l’avance.

L’article L 411-34 du CRPM ajoute un sixième cas de résiliation par le preneur, en disposant que :

  • Les ayants droit du preneur ont la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur. Passé ce délai, les ayants droit sont censés avoir accepté la continuation du bail. 

L’ensemble des notifications à l’initiative du preneur prennent la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte extra-judiciaire (huissier).

II. La résiliation du bail rural à l’initiative du bailleur

Le bailleur ne pourra résilier le bail à ferme que dans trois cas : pour faute du preneur, pour changement de destination et en cas de décès du preneur.

A. Pour faute du preneur

La résiliation du bail rural pour faute du preneur est une résiliation judiciaire nécessitant la saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR).

Conformément aux dispositions de l’article L 411-31 du CRPM, plusieurs types de comportements fautifs du preneur sont susceptibles d’entraîner la résiliation de son bail.

1 – Défaut de paiement du fermage.

Le défaut de paiement du fermage doit être caractérisé par deux défauts de paiement, total ou partiel, ayant persisté trois mois après une mise en demeure de payer.

La résiliation est donc possible après soit une sommation concernant deux échéances non payées, soit deux sommations relatives à une échéance non payée. Toutefois, il convient de préciser que la procédure sera caduque si le paiement total intervient avant la saisine du TPBR.

Cette sommation pourra être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, à condition d’indiquer les mentions obligatoires.

Il est important de préciser que l’action se prescrit par 5 ans.

Attention, en présence d’un bail cessible la faute est constituée par un seul défaut de paiement après mise en demeure.

2 – Agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

La gravité de ces agissements est laissée à l’appréciation de juges du fonds. A titre d’exemple, il peut s’agir pour le preneur d’épuiser les sols ou encore d’arracher des plants de vignes sans autorisation du bailleur lorsque ces derniers lui appartiennent.

3 – Non-respect des clause environnementales du bail.

Le bailleur peut demander la résiliation du bail lorsque le preneur ne respecte pas les clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L 411-27 du CRPM. C’est-à-dire des clauses visant au respect de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion, y compris des obligations de maintien d’un taux minimal d’infrastructures écologiques.

        4 – Cession et sous-location prohibée

Le non-respect des dispositions de l’article L 411-35 du CRPM qui interdit, sauf le cas du bail cessible, toute cession de bail hors cadre familial est une cause de résiliation du bail. Le principe est le même pour toute sous-location, sauf rares exceptions.

5 – Apport du bail en société

Le fait par le preneur d’apporter son bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants, sans l’autorisation du bailleur, en contravention avec les dispositions de l’article L 411-38 du CRPM.

6 – Non-respect des articles L 411-37, L 411-39 et L 411-39-1 du CRPM

Le fait par le preneur de ne pas respecter les conditions prévues aux articles L 411-37, L 411-39 et L 411-39-1 du CRPM, si ce non-respect est de nature à porter préjudice au bailleur.

Il s’agit des dispositions relatives aux mises à disposition sociétaire, aux échanges de jouissance et à l’assolement en commun.

B / La résiliation du bail rural pour changement de destination

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Résiliation du bail rural pour changement de destination

L’article L 411-32 du CRPM dispose qu’un propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée à, savoir :

  • de plein droit si les parcelles sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ;
  • avec autorisation du Préfet du département dans les autres zones.

Si, du fait de cette résiliation partielle, l’équilibre économique de l’exploitation du fermier est gravement compromis, ce dernier peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.

Le bailleur doit prendre l’engagement de changer la destination des parcelles objets de la résiliation au cours des 3 années qui suivent. Le non-respect de cet engagement se résout par des dommages et intérêts.

Le preneur a droit à une indemnité calculée en fonction du temps restant à courir jusqu’à la fin du bail et ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité.

La résiliation prend effet un an après la notification.

La notification doit être faite par acte extra-judiciaire.

C / La résiliation pour décès du preneur

Le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance, lorsque le preneur décédé ne laisse pas de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’ayant droit participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures. A défaut, le transfert du bail est de droit et le bailleur ne peut demander la résiliation.

La résiliation prend effet soit à la fin de l’année culturale en cours, soit à la fin de l’année culturale suivante.

III – La résiliation commune du bail rural (amiable)

Les parties peuvent, d’un commun accord, mettre fin au bail rural avant son terme.

Lorsque les époux participent ensemble et de façon habituelle à une exploitation agricole, sans être pour autant copreneurs, l’époux titulaire du bail sur cette exploitation ne peut, sans le consentement exprès de son conjoint, accepter la résiliation (Art. L 411-68 du CRPM)


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