Transmettre des biens ruraux avec réserve d’usufruit permet d’anticiper sa succession en transmettant des éléments de son patrimoine, tout en conservant la jouissance des biens donnés et/ou les revenus qui y sont attachés. Les membres de Ruranot reviennent sur ce mécanisme avantageux.
Usufruit et nue-propriété
La propriété d’un bien peut être divisée entre deux personnes qui exercent alors des prérogatives différentes sur le bien en question. La première personne en détient l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus. La seconde personne détient la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer. Le bien est alors dit démembré.
Le démembrement de propriété de biens ruraux est un mécanisme utilisé couramment dans le cadre d’une donation ou d’une donation-partage. Il permet à un parent d’anticiper la transmission de son patrimoine, tout en conservant la jouissance des biens donnés.
Limiter les droits de mutation à titre gratuit
D’un point de vue fiscal, le démembrement de propriété permet de limiter les droits de mutation à titre gratuit à payer, car seule la fraction du bien représentant la nue-propriété est prise en compte pour le calcul de ces droits. Cette fraction dépend de l’âge de l’usufruitier.
Elle est déterminée par l’article 669 du Code général des impôts de la manière suivante :
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Lorsqu’il est procédé à une donation ou donation-partage avec réserve d’usufruit, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien lors du décès de l’usufruitier. Il n’a alors aucun droit ni impôt à régler. Transmettre des biens ruraux avec réserve d’usufruit revêt donc un réel intérêt.
Cas pratique
Madame Duchamp a 62 ans. Elle souhaite donner 10 hectares de terres agricoles à son fils unique, évalués à 70 000 euros. Elle a déjà procédé à des donations il y a moins de quinze ans et ne dispose plus d’abattements.
Si Madame Duchamp donne à son fils la pleine propriété de ces 10 hectares, cela génèrera 12 194.60 euros de droits de mutation à titre gratuit.
Si elle lui donne en démembrement de propriété avec réserve d’usufruit, seuls 50 % de la valeur des biens sera retenu. Cela génèrera 5 194.60 euros de droits de mutation à titre gratuit.
S’agissant de la donation de terres en démembrement de propriété, le mécanisme peut utilement se combiner avec celui des baux à long terme, soumis au statut du fermage, afin d’accroître encore davantage l’allégement des droits dus en cas de mutation à titre gratuit.
0 commentaire