REGIME JURIDIQUE DES BAUX RURAUX : FOCUS SUR LE BAIL ORDINAIRE

Le bail rural est par définition le contrat qui encadre la location de terres et/ou de bâtiments à usage agricole, entre un propriétaire et un exploitant, moyennant un mode de rémunération pour le bailleur.

Le contrat peut revêtir plusieurs formes comprenant diverses spécificités, notamment sur la durée minimale pour laquelle il est conclu, et les différentes obligations pesant sur chacune des parties.

Les notaires du réseau RURANOT reviennent sur les prérequis d’ordre public du bail rural, et les recommandations faites concernant son statut par le dernier rapport parlementaire.

Bail rural : des conditions tenant aux parties

Le preneur à bail rural peut être une personne physique ou morale, à la seule condition d’exercer une activité agricole telle que définie par le Code rural et de la pêche maritime. A noter qu’un locataire non ressortissant de l’Union européenne a l’obligation d’obtenir une carte d’exploitant agricole auprès du directeur départemental de l’agriculture, et il ne peut prétendre au bénéfice du statut de fermage, d’ordre public.

Du côté du bailleur, il peut s’agir également d’une personne physique ou morale, à condition qu’il soit :

• le propriétaire des terres en pleine propriété ;
• l’usufruitier ayant reçu le consentement du nu-propriétaire ou une autorisation de justice ;
• indivisaire investit d’un mandat spécial ou disposant du consentement des autres indivisaires ;
• l’époux bailleur lorsque l’exploitation lui appartient personnellement, ou avec le consentement de son conjoint de location portant sur des biens communs ;
• gérant de la personne morale, dûment habilité.

Bail rural : des conditions propres au contrat

En matière de formalisme, le Code rural et de la pêche maritime pose le principe que les baux ruraux doivent être établis par écrit, par acte sous-seing privé ou par acte authentique. Si cette formalité n’est pas accomplie nous sommes en présence d’un bail verbal, supposé être conclu pour une période de 9 ans.

Une des clauses principales du bail rural doit déterminer la contrepartie due au bailleur en échange de la mise à disposition de ses terres. Lorsque les parties optent pour le versement d’un loyer, il s’agit alors d’un bail à ferme et, à proprement parlé, le loyer est appelé : fermage.

A l’inverse le bail à métayage prévoit comme forme de rémunération pour le bailleur que ce dernier puisse percevoir une partie des fruits de la récolte, conséquences de l’exploitation du preneur, et supporter une partie des charges.  

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La durée minimale pour un bail rural classique est de neuf ans ; au-delà il s’agira de baux ruraux dits « à long terme ». Tout bail est par principe renouvelable automatiquement, à l’exception de ceux signés par une SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural), et de ceux conclus pour une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral.

Le preneur en place qui satisfait à ses diverses obligations (payer le fermage, exploiter le bien de manière personnelle, effective et permanente…) dispose en contrepartie d’un certain nombre de droits, essentiels (droit au renouvellement et/ou prorogation du bail, droit de préemption, droit d’effectuer des échanges ou certaines sous-locations, droit de céder sous conditions strictes son bail, droit d’indemnisation en fin de bail) ou plus secondaires (liberté culturale sur le fonds loué, droit de résiliation, droit de chasser…).

Conclusion des travaux parlementaires sur le statut juridique du bail rural

À la suite de la création d’une mission d’information sur le régime juridique des baux ruraux par la commission des Lois de l’Assemblée nationale en janvier 2020, un rapport avançant dix-huit recommandations a été rendu en juillet dernier.

L’objectif de ce rapport est de maintenir le statut d’ordre public des baux ruraux mais de fluidifier les rapports entre les parties.

Parmi les recommandations faites, neuf intéressent directement le bail rural ordinaire :

• créer des dispositifs fiscaux permettant d’inciter le recours au bail rural écrit ;
• définir de manière plus efficace les conditions de cession du bail rural ;
• permettre des clauses supplémentaires pour autoriser les sous-locations temporaires ou les activités annexes en contrepartie d’une majoration du fermage ou d’un partage des revenus issus de la dérogation ;
• revoir les indices permettant de fixer le montant du fermage par une refonte des critères de calcul des barèmes, sans les déplafonner, ni modifier les équilibres existants ;
• prévoir des sanctions plus sévères en cas d’impayés de fermage comme le constat de résiliation du bail par le juge après deux mises en demeure restées infructueuses ;
• substituer le défaut d’entretien à l’exigence pour le bailleur de démontrer la compromission de la bonne exploitation du fonds pour obtenir la résiliation du bail ;
• mettre en place un état des lieux obligatoire pour les baux ruraux conclus sur une superficie dépassant un seuil fixé par arrêté préfectoral, et variant selon les cultures ;
• mettre un bail rural modèle à disposition des parties ;
• plafonner les renouvellements successifs du bail écrit à trois fois neuf ans, en donnant la possibilité d’un quatrième renouvèlement lorsque le preneur est à moins de neuf ans de la retraite.