Indemnités versées au preneur pour l’amélioration du fonds

Les indemnités versées au preneur pour l’amélioration du fonds est un sujet récurrent, abordé dans cet article par les membres de Ruranot. Cet article est le deuxième consacré aux améliorations du fonds loués.

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Améliorations apportées au fonds loué par le preneur

A la fin du bail, le preneur doit rendre les lieux (foncier ou bâtiment) en bon état. L’état des lieux d’entrée, lorsqu’il est réalisé, permet de vérifier le respect de cette obligation.

En cas de dégradation du bien, le bailleur a le droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. Lorsque les fumures sont épandues, elles font partie des améliorations culturales dont l’indemnisation est due par le bailleur.

Les indemnités versées au preneur pour l’amélioration du fonds sont encadrées par les articles L 411-69 et suivants du Code rural et de la pêche maritime (CRPM).

Selon l’article L411-69 du CRPM, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au bien loué, a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la raison qui a mis fin au bail. Ces indemnités peuvent être complétées par l’indemnité du préjudice subi par le preneur, notamment en cas de résiliation du bail à la suite du changement de destination du bien loué.

En cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti du fait qu’il supportera, le moment venu, la charge de l’indemnité.

Si le fermier en place préempte le bien loué, le prix payé est censé tenir compte du droit à indemnisation.

1. Quelle indemnisation ?

Pour donner droit à indemnité, les améliorations réalisées par le preneur doivent avoir été réalisées régulièrement, en respectant la procédure d’information ou d’autorisation du bailleur, voire du tribunal paritaire des baux ruraux.

L’indemnisation dépend des améliorations mises en place.

• Pour les constructions et les ouvrages incorporés au sol (améliorations apportées aux éléments existants ou constructions neuves), en principe l’indemnité est égale au coût des travaux évalué à la date d’expiration du bail, réduite de 6% par années écoulée depuis leur réalisation. Des taux d’amortissement différents peuvent toutefois être prévus par arrêté préfectoral (article L 411-71, al.1er du CRPM).
• Pour les travaux imposés par l’administration, l’indemnité est fixée de la même manière, à moins d’un accord écrit préalable entre les parties (article L 411-71, al.5 du CRPM).
• Concernant les plantations, l’indemnité est égale à l’ensemble des dépenses engagées par le preneur, y compris la valeur de la main-d’œuvre, évaluées à la date d’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur, avant l’entrée en production des plantations. Une déduction est faite de l’amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans que l’indemnité puisse excéder le montant de la plus-value apportée par ces plantations (article L 411-71, al.2 du CRPM).
• Pour les améliorations foncières ou culturales, l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux dont l’effet est susceptible de se prolonger après le départ du preneur, déduction faite d’un amortissement dont la durée ne peut être supérieur à 18 ans (article L 411-71, al.3 du CRPM)

A noter que les soutiens financiers (DPB) ou les droits à produire (exemple : les droits de plantation), ne constituent pas des améliorations culturales indemnisées à la sortie du preneur.

2. Paiement de l’indemnité

L’indemnité due pour la réalisation d’améliorations doit être versée au preneur à la fin du bail. L’article 411-76 du CRPM prévoit des facilités de paiement accordées par le juge et ouvertes au bailleur qui doit indemniser les améliorations réalisées par son fermier.

Lorsque le preneur a droit à une indemnité dont le montant n’a pas été fixée définitivement un an avant la fin du bail, la partie la plus diligente peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Ce dernier fixera cette indemnité provisionnelle, qui soit la plus proche possible de l’indemnité définitive. Elle devra être versée ou consignée par le bailleur dans le mois de la notification de la décision.

A son départ des lieux, le preneur pourra exiger le versement des sommes consignées. Si le bailleur n’a pas versé ou consigné l’indemnité fixée par le juge à la date d’expiration du bail, il ne peut pas exiger le départ du preneur avant que ce versement ou cette consignation ait été effectué (article L 411-76 du CRPM).

Une fois que le bailleur a versé au preneur sortant l’indemnité fixée par le juge pour éviter les pas-de-porte déguisés, il a la possibilité de demander une majoration du prix du bail ou encore le remboursement par le preneur entrant des sommes versées à son prédécesseur.

Dans ce cas, l’indemnité qui sera due au nouveau preneur à sa sortie sera calculée comme s’il était entré dans les lieux à la date d’entrée du preneur sortant.

Délai : Si le preneur en place ne dispose que d’une année, après avoir quitté les lieux, pour réclamer une indemnité pour amélioration du fonds, le bailleur peut lui réclamer pendant cinq ans une indemnité pour dégradation du fonds loué.