Le bail rural est l’acte qui officialise la mise à disposition d’un fonds, en contrepartie du versement d’un fermage. L’attention portée au formalisme lors de sa rédaction permet d’anticiper toute difficulté relative à sa preuve en cas de remise en cause, posant ainsi l’interrogation quant à la justification d’un bail formé verbalement.
Bien que le Code rural impose le recours à l’écrit pour la conclusion du bail rural « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits » (article Article L 411-4), sa conclusion sous la forme verbale n’est pas proscrite et même prévue par les dispositions du même article : « A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ».
La Cour de cassation a par ailleurs reconnu que cette exigence d’écrit n’est pas une condition de validité, mais plutôt une nécessité afin de faciliter la preuve du bail, n’excluant pas la possibilité de conclure celui-ci sous la forme verbale (Cass. civ. 3ème 3 juin 2020 n°20-40.004).
En effet, une convention écrite entre les parties constitue la principale forme de preuve tant pour le preneur qui réclame l’exécution d’une obligation du bailleur, qu’inversement et à titre d’exemple lors d’une situation de fermages impayés.
A défaut, le Code rural (article L. 411-1) prévoit que la preuve du bail peut être apportée par tout moyen, y compris la preuve du versement des fermages ou des témoignages.
A défaut de pouvoir justifier valablement l’existence d’un bail rural il convient de saisir le Tribunal compétent, la charge de la preuve incombant à celui qui en demande l’exécution.
En matière d’écrit, le bail rural peut naturellement être établi par acte sous-seing privé ; il reste profitable de le faire par acte authentique chez un notaire, ce dernier conférant force probatoire, exécutoire et date certaine. En tout état de cause, il doit être fait mention, en plus de la date de prise d’effet et de la désignation du bien en location, de plusieurs clauses qui sont d’ordre public.
- Sa durée
Tel que mentionné dans des articles rédigés ultérieurement, la particularité du bail rural est que, sauf dérogation particulière, il ne peut pas être inférieur à neuf ans. Sa durée initiale est donc inscrite ainsi que les modalités de reconduction et les éventuelles conditions de reprise.
- Le prix du fermage
L’article L 411-11 du Code rural précise que le prix du fermage prend en considération la durée du bail, l’état et l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation en plus de la qualité des sols et de la structure parcellaire.
Le bail fait également mention de la fréquence de la révision du loyer, l’indice pris en compte pour cette dernière, et sont aussi préciser les modalités de paiement.
- La réalisation d’un état des lieux
Au plus tard à l’expiration du mois suivant la prise de possession de la parcelle, les parties doivent établir contradictoirement un état des lieux à frais commun. Passé ce délai et à défaut d’avoir rempli une telle formalité, l’une des parties peut faire réaliser l’état des lieux et le notifier à l’autre par lettre recommandée avec avis de réception. La seconde partie peut dans les deux mois émettre des observations, sinon son silence vaut acceptation.
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