REGIME JURIDIQUE DES BAUX RURAUX: FOCUS SUR LE BAIL CESSIBLE HORS CADRE FAMILIAL

Le bail cessible hors cadre familial a été créé par la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006. Il offre la possibilité au fermier de céder son bail à la personne de son choix. Les notaires du réseau Ruranot reviennent sur les caractéristiques de ce type de bail rural qui n’est pas ordinaire.

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1. LES CARACTERISTIQUES DU BAIL CESSIBLE HORS CADRE FAMILIAL

Le bail cessible hors cadre familial est soumis au régime de droit commun du statut du fermage et aux particularités mentionnées aux articles L 418-1 à L 418-5 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM). Comme tous les baux ruraux à long terme, le bail cessible hors cadre familial doit être conclu devant notaire, sous la forme authentique.

Clauses de cessibilité

La particularité du bail cessible hors cadre familial repose sur la possibilité pour le fermier de céder son bail à d’autres personnes que ses descendants, son conjoint ou partenaire de Pacs. Pour que cette possibilité lui soit offerte, le bail doit comprendre une clause de cessibilité mentionnant expressément que le bailleur et le fermier souhaitent que le bail soit soumis aux dispositions des articles L 418-1 et suivants du CRPM.

Durée et renouvellement du bail

Le bail cessible hors cadre familial est conclu pour une durée minimum de 18 ans. A défaut de congé délivré par le propriétaire, il est renouvelé pour 9 ans dans les mêmes conditions que le bail initial, sauf convention contraire (L 418-3 CRPM). En tout état de cause, le bail renouvelé reste soumis aux dispositions relatives au bail cessible hors cadre familial.

Motifs de résiliation par le bailleur

Si le propriétaire le souhaite, il a la possibilité de s’opposer, à chaque renouvellement, à la poursuite du bail. Il doit pour cela délivrer un congé au moins dix-huit mois avant l’échéance du contrat.

Le bailleur a la possibilité de mettre un terme au contrat pour les motifs ordinaires du statut du fermage, prévus par l’article L 411-31 du CRPM., comme, par exemple, un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fond ou encore le défaut de paiement du fermage.

Mais attention, dans le cadre d’un bail cessible hors cadre familial, la résiliation du bail est encourue pour un seul défaut de paiement du loyer et des charges, après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois.

Il a aussi la possibilité de refuser le renouvellement du contrat sans faire valoir de motif, avec comme contrepartie de cette liberté, le versement d’une éventuelle indemnité d’éviction au fermier. Cette indemnité doit permettre de réparer le préjudice subi par le fermier et causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment, sauf si le bailleur apporte la preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur (article L 418-3 du CRPM).

Montant du fermage

L’article L 418-2 du CRPM énonce que le prix d’un bail cessible hors cadre familial est constitué de loyers mentionnés à l’article L 411-11 du CRPM, qui sont fixés entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à dix-huit ans, et les minima prévus au même article. Ces montants minima et maxima, avant la possible double majoration, sont fixés par arrêté préfectoral.

Droit de préemption du fermier

Le fermier titulaire d’un bail cessible hors cadre familial bénéficie du droit de préemption en cas de vente du fonds qu’il loue. Attention, passé le délai de trois ans de vie du bail cessible, le fermier conserve le droit de préemption mais perd la faculté de contester le prix ou les conditions de la vente devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

La cession du bail

Tout l’intérêt du bail créé par la loi d’orientation agricole de 2006 est de pouvoir faire l’objet d’une cession en dehors du cadre familial. Si le fermier souhaite procéder à la cession du contrat, il a l’obligation d’en avertir le propriétaire par l’envoi d’un projet de cession qui précise la date et la personne à laquelle il souhaite céder le fonds loué. Cet envoi doit être fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce formalisme n’est pas respecté, le fermier encourt la nullité de la cession projetée ainsi que la résiliation de son bail.

Dûment informé, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la cession. Il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux et fonder sa demande sur la base d’un motif légitime. Passé le délai de deux mois, le propriétaire qui n’a pas manifesté son opposition est réputé avoir accepté la cession.

La cession réalisée devra ensuite être constatée par écrit, conformément à l’article 1216 du Code civil.

Pas-de-porte

Par ailleurs, l’article L 418-5 du CRPM précise que l’interdiction de pas-de-porte ne s’applique pas aux baux cessibles hors cadre familial. Un droit d’entrée peut donc être demandé au fermier au moment de la conclusion du bail ou au cessionnaire lors de la cession du bail.

2. LA FISCALITE LIEE AU BAIL CESSIBLE HORS CADRE FAMILIAL

Droits de mutation à titre gratuit

Les biens ruraux loués par bail cessible hors cadre familial bénéficient, sous conditions, de la même fiscalité avantageuse que celle des baux à long terme incessibles (18 ans, 25 ans ou de carrière), lorsqu’ils font l’objet d’une donation ou d’une succession. L’article 793-2 du Code général des impôts prévoit une exonération des droits de mutation à titre gratuit à concurrence des trois quarts de la valeur de ces biens à usage agricole dans la limite de 300 000 €, et à concurrence de la moitié de leur valeur au-delà. Cette exonération partielle s’applique à la condition que le bénéficiaire de la donation ou de la succession reste propriétaire du bien loué durant 5 ans au moins.

Pour les donations intervenues au profit du preneur ou d’un de ses proches parents, l’exonération ne s’applique que si le bail a été consenti depuis au moins deux ans au jour de la donation.

Impôt sur la fortune immobilière et taxe de publicité foncière

Si le bailleur est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la conclusion de baux à long terme lui permet de bénéficier d’une exonération partielle d’IFI à hauteur de 75 % de leur valeur jusqu’à 101 897 euros. Au-delà de ce seuil, l’exonération est de 50%.

Un autre avantage fiscal réside dans une exonération de la taxe de publicité foncière.