Réaliser un état des lieux avant de prendre possession d’un bien rural

Une nécessité…rarement réalisée

La réalisation d’un état des lieux avant de prendre possession d’un bien rural revêt plusieurs intérêts que les membres de Ruranot abordent dans cet article.

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L’article L 411-4 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM), qui régit l’établissement du contrat de bail rural, indique dans son troisième alinéa qu’un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement.

Bien que prévue par la loi, la réalisation d’un état des lieux avant de prendre possession d’un bien rural n’est pas une condition de validité du contrat. En pratique, elle est bien souvent ignorée. Pourtant, cette étape revêt plusieurs intérêts.

1. Une bonne manière de connaître les caractéristiques du fond loué

L’état des lieux doit permettre de constater avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années (article L 411-4 CRPM).

A réaliser entre les parties ou avec l’appui d’un expert, la réalisation d’un état des lieux permet de connaître les caractéristiques du bien soumis à bail. Le document peut servir de base notamment pour fixer le montant du fermage.

2. Un document sur lequel s’appuyer en fin de bail

Le dernier alinéa de l’article L 411–4 indique que l’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. En effet, en fin de bail, l’état des lieux d’entrée sera utilisé pour constater les améliorations apportées par le preneur sur les biens, synonymes d’indemnités pour lui, ou au contraire les dégradations commises au fond loué générant une indemnité au profit du bailleur.

Il est conseillé de mentionner dans l’état des lieux le plus de détails possibles.

Pour les parcelles, il est important de préciser les délimitations, les caractéristiques du sol, la présence de drainage ou d’outils d’irrigation, de même que l’état des plantations et leur ancienneté dans le cas où les parcelles en comporteraient. Les engrais et fumures apportés doivent également apparaître.

Lorsque le bail porte sur un bâtiment, le gros œuvre doit être détaillé ainsi que son état. Les éventuels défauts doivent être précisés de même que les travaux réalisés au cours des dernières années et ceux qui incomberont au nouveau preneur.

3. En cas de cession du bail

Dans l’hypothèse où le bail rural viendrait à être cédé pendant son cours, il peut être même judicieux de faire un état des lieux « intermédiaire » pour déterminer avec précision, à la fin de l’aventure contractuelle, qui a fait quoi, et par conséquence, doit ou à droit.

Réaliser un état des lieux d’entrée permet aux parties de débuter leur relation contractuelle avec une vision commune de l’état des biens loués, et de terminer avec les mêmes éléments de comparaison et de discussion.