La cession du bail rural dans le cadre familial

L’article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM) énonce que toute cession de bail rural est interdite. Toutefois, ce même article prévoit plusieurs exceptions à cette interdiction. A savoir, une cession possible dans le cadre familial, au profit d’une société et enfin, depuis 2006, hors cadre familial.

La première exception sera étudiée. Le preneur a la possibilité, avec l’agrément du bailleur, de céder son bail au profit de son conjoint, de son partenaire de Pacs participant à l’exploitation des terres affermées ou à ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou émancipés.

Les membres de Ruranot vous expliquent les conditions à respecter pour qu’une telle cession soit légale (article L 411-35, alinéa 1^er du CRPM).

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L’accord préalable du propriétaire

Le preneur en place doit obtenir l’accord préalable de son propriétaire pour céder son bail à son conjoint, son partenaire lié par un Pacs participant à l’exploitation du foncier affermé ou à un descendant majeur ou ayant été émancipé. Une cession de bail sans autorisation préalable peut être un motif de résiliation du contrat.

Si la propriété du foncier exploité est démembrée, l’usufruitier peut donner son accord à la cession du bail, sans le concours du nu-propriétaire.

Obtenir la cession par voie judiciaire

En cas de refus de la part du propriétaire, le fermier en place a la possibilité de demander la cession du bail par voie judiciaire. Il doit pour cela saisir le tribunal paritaire des baux ruraux compétent, à savoir celui où se situent les biens objets du bail à céder.

Pour donner son autorisation de cession du bail, le juge va chercher à savoir si cette cession peut porter préjudice au propriétaire. Il analyse également si le fermier en place est de bonne foi et s’il à respecter ses obligations liées au bail rural dont il est titulaire. La situation du potentiel bénéficiaire de la cession et les conditions dans lesquelles il compte mettre en valeur les biens ruraux peuvent aussi être pris en compte.

Constater la cession par écrit

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats, une fois l’autorisation de cession obtenue auprès du propriétaire ou par voie judiciaire, cette dernière doit être constatée par écrit, à peine de nullité (article 1216 du Code civil). Ce formalisme facilite la preuve de l’existence d’une cession ainsi que sa date de réalisation.

Si le bailleur a donné au préalable son autorisation pour la cession du bail, il doit être averti de la cession effective du bail.

Aux termes de l’article 1216-1 du Code civil, si le bailleur y consent expressément, la cession du bail libère le fermier cédant pour l’avenir. A défaut et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement de l’exécution du contrat. Cela signifie que si le contentement du bailleur à la cession n’est pas exprès, le fermier cédant reste tenu solidairement de l’exécution du bail avec son successeur.

La situation du bénéficiaire de la cession

En cas de cession du bail, le bénéficiaire doit satisfaire aux conditions de compétence professionnelle prévues par le contrôle des structures. Ainsi, à la date envisagée de la cession, ce dernier doit être titulaire d’un diplôme ou posséder au moins cinq ans d’expérience professionnelle. S’il ne peut pas justifier d’un diplôme ou d’une telle expérience professionnelle, une autorisation d’exploiter administrative doit être obtenue.

De manière générale, le bénéficiaire de la cession doit être en règle avec le contrôle des structures, ce qui peut l’obliger à solliciter une autorisation d’exploiter lorsque, bien que compétent, il dépasse le seuil de surface prévu par le Schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA).

Lorsque le bail est cédé, le contrat se poursuit dans les mêmes conditions que celles définies à sa signature. Les éléments qui le composent ne sont pas modifiés. Les obligations qui incombaient au preneur initial, incombent désormais au bénéficiaire de la cession. Ce dernier bénéficie des mêmes droits que son prédécesseur.

S’il a apporté des améliorations au fonds, le fermier cédant ne peut pas réclamer le règlement immédiat de l’indemnité due en vertu de l’article L 411-69 du CRPM, car celle-ci n’est exigible qu’en fin de bail. Ainsi, il est possible de la céder au preneur entrant (article L 411-75 du CRPM), qui en revendiquera le bénéfice le moment venu.